Inleiding

Momenteel telt Breda ruim 181.600 inwoners en ruim 85.700 huishoudens. Het aantal inwoners blijft groeien. Naar de toekomst neemt vooral het aantal kleine een- en tweepersoonshuishoudens fors toe. Dit heeft niet alleen gevolgen voor het aantal woningen dat nodig is, maar betekent ook dat er meer behoefte is aan woningen voor kleinere huishoudens.
Per 1 januari 2016 telde Breda 81.650 woningen, waarvan 55% koopwoningen en 45% huurwoningen. Twee op de drie huurwoningen behoren tot de sociale huurvoorraad van de corporaties. Eén op de drie huurwoningen is particuliere verhuur.

De koopsector

De economie staat in het teken van herstel en de  woningmarkt trekt aan. Sinds 2013 hebben bewoners weer vertrouwen en besteden zij meer. Hierdoor worden woningen makkelijker verkocht. In de koopsector zien we een toename van het aantal verkochte woningen en neemt het aanbod af. De gemiddelde verkoopprijs in Breda ligt momenteel op ruim € 243.000,- , een stijging van 4,6% ten opzichte van een jaar geleden. Huizen worden sneller verkocht en staan minder lang te koop. De gunstige rentestand maakt het kopen weer interessant.

Aanbod en transactie woningmarkt 2008-2016
Bewoners van een koopwoning zijn gemiddeld 26,5% van het inkomen kwijt aan woonlasten, wat minder is dan in 2012 (29,7%).

De huursector

Sinds 2010 is het aantal huurwoningen toegenomen met bijna 20%, vooral in de particuliere huur. Het aantal sociale huurwoningen (corporatiewoningen) is de afgelopen jaren ongeveer gelijk gebleven. Binnen de sociale huurvoorraad zijn er goedkope woningen (huurprijs tot € 403), betaalbare woningen (huurprijs € 403- tot € 618) en bereikbare woningen (huurprijs € 618 tot € 711). Opmerkelijk is dat het aantal sociale huurwoningen met een goedkope/betaalbare huur is afgenomen, bij een toename van het aantal sociale  woningen met een bereikbare huur.
Invoegen grafiek prijsopbouw van de corporatie huursector in Breda 2013 en 2016
Ondertussen is het aantal bewoners met een laag inkomen groter geworden. Niet alle bewoners met een laag inkomen zijn aangewezen op een sociale huurwoning. Met name veel ouderen hebben na pensionering hun inkomen zien dalen, maar wonen wel in een koopwoning.  Vooral jongeren vragen om een betaalbare huurwoning. Dit kan een sociale huurwoning zijn van de corporatie, maar ook een particuliere huurwoning. Circa 45% van de particuliere huurwoningen heeft een goedkope (5%) of betaalbare (40%) huurprijs.
Voor huurders zijn de inkomens de afgelopen jaren gedaald en zijn de woonuitgaven gestegen. Gemiddeld zijn huurders 38% van het inkomen kwijt aan woonlasten. (Dit was 35% in 2012). Een grotere groep bewoners met laag inkomen heeft moeite om de woonlasten te betalen.

Veranderingen van beleid en wetgeving

Naast de  veranderingen van bewoners en woningen zijn veranderingen van beleid van betekenis. Zo zijn de hypotheekregels aangescherpt en is het voor kopers moeilijker om geld te lenen.  Ook bij de lage rentestand kunnen veel jongeren geen hypotheek krijgen.
De corporaties moeten zich weer richten op hun kerntaken en mogen alleen nog woningen verhuren voor mensen met een laag inkomen. Zij mogen geen duurdere woningen meer bouwen en geen andere taken meer uitvoeren. (Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting)

Sinds 1 januari 2016 zijn de corporaties verplicht om bewoners met een laag inkomen ook een woning met een lage huur aan te bieden. Ook met huurtoeslag komen deze bewoners door het zogenaamde passend toewijzen niet meer in aanmerking voor een duurdere woning. De vraag naar woningen met lage huur neemt hierdoor toe, terwijl het aantal woningen vrijkomende woningen beperkt is. Daarom wordt een aanvulling op de Woonvisie opgesteld, zodat passende maatregelen kunnen worden genomen.

Middeninkomens

Niet alleen de  bewoners met een laag inkomen hebben moeite om een goede woning te krijgen. Middeninkomens vallen vaak tussen wal en schip. Zij komen niet meer in aanmerking voor een sociale huurwoning, maar hebben onvoldoende inkomen om een huis te kopen. Een groot deel van deze bewoners is aangewezen op de duurdere particuliere huur. Ook voor deze doelgroep dienen voldoende middeldure huurwoningen beschikbaar te zijn.