Op de Bredase kantorenlocaties bevinden zich 1.044 bedrijfsvestigingen; goed voor 18% (17.604 banen) van de totale werkgelegenheid in de gemeente. Daarnaast leveren de kantorenlocaties ook nog veel indirecte werkgelegenheid op. Ook zij dragen dus substantieel bij aan één van de kernopgaven van het ruimtelijk-economisch beleid: een adequaat werkgelegenheidsniveau voor Breda en de regio.

Context 2015 kantoren

Marktomstandigheden in de regio
(Bron: DTZ factsheet kantorenmarkt januari 2016 en medio 2016. Het betreft kantoren > 500 m²)
Het aantal kantoorbanen volgt de algemene trend. In 2015 is sprake van een lichte afname van 0,6%. Dit is de helft van de afname van het aantal banen van het jaar ervoor.
De totale voorraad kantoren is in 2015 met 0,4% toegenomen t.o.v. 2014. De eerste helft van 2016 laat daarentegen een afname van de voorraad zien van 0,9%.
In de regio West-Brabant zijn in 2015 minder kantoren verhuurd/verkocht dan in 2014. Er vond een daling plaats van 37%. Indien we de eerste helft van 2016 vergelijken met de eerste helft van 2015, dan zien we een stijging van 290%. De kantorenmarkt lijkt  zich in 2016 duidelijk te herstellen. Het aantal transacties neemt toe en recente signalen vanuit de markt met betrekking tot de kantoren in het nieuwe station zien er positief uit.
Het aanbod van beschikbare kantoorruimte steeg ten opzichte van 2014 met 6,3% tot 210.000 m² verhuurbaar vloeroppervlak (vvo). In de eerste helft van 2016 is het aanbod gestegen met 2,2%. Het aanbod neemt dus nog steeds toe, maar vlakt af.
Er is een forse stijging van de kantorenleegstand in de regio. Vrijwel alle kantoorruimte die in 2014 werd aangeboden maar nog wel in gebruik was, is in de loop van 2015 daadwerkelijk leeg komen te staan. Dit heeft tot gevolg dat de leegstand in de regio West-Brabant met 3% is opgelopen tot ca. 17,8%.
De huurprijzen van kantoren staan in toenemende mate onder druk. De huurprijzen daalden in 2015 met 0,7% tot € 112, per m²/jaar, in de eerste helft van 2016 daalden de huurprijzen met nog eens 2% tot € 110, per m²/jaar.

Ontwikkeling leegstand
Een betrouwbaar actueel inzicht in de leegstand van de kantoren ontbreekt, maar op grond van de diverse bronnen die beschikbaar zijn is de inschatting dat de leegstand van Bredase kantoren tussen de 17 en 22% is gelegen.

Volgens de BAG heeft Breda een totale kantorenvoorraad van circa 766.000 m² VVO (881.000 m² BVO).
Hiervan staat per mei 2016 circa 20% leeg (156.000 m² VVO,  179.000 m² BVO). Van deze leegstand is 33% structureel (langer dan 3 jaar). De leegstand in Breda is ten opzichte van sept. 2011 met 6% gestegen.

Het zal een lange tijd gaan duren voor de kantorenmarkt weer in evenwicht is. De verwachte economische groei zal onvoldoende zijn om de toename in de kantorenleegstand te stoppen. De harde plancapaciteit is sinds het in werking treden van de Kantorennota Breda 2020 (vastgesteld door de Raad op 22-12-2011), drastisch aangepakt en de zachte plancapaciteit is geheel weggesaneerd. Toch moeten er op dit gebied nog grote slagen worden gemaakt. Met name in een nieuw bestemmingsplan voor de Claudius Prinsenlaan op grond waarvan de bestemmingsplancapaciteit aan kantoren verder teruggebracht kan worden. Maar ook in Via Breda moet de plancapaciteit verder worden gereduceerd.

Gasthuisvelden

Circa 20% van de totale kantorenleegstand bevindt zich of gaat zich de komende jaren (tot 2020) bevinden in het gebied Gasthuisvelden.
Voor dit gebied is in oktober 2016 een gebiedsvisie vastgesteld door de Raad. De ontwikkeling van het gebied biedt kansen voor het onttrekken van leegstaande kantorenmeters. Voor twee locaties in dit gebied is inmiddels een initiatiefplan voor transformatie ontvangen. De  gemeente is met de betreffende initiatiefnemers over de haalbaarheid in gesprek.

Beleidsdoelstellingen en opgave kantoren

De gemeente Breda wil toe naar een kwantitatief en kwalitatief toereikende ruimtelijke planning (vraag/aanbod) van kantoorlocaties, waardoor enerzijds wordt ingespeeld op economische structuurveranderingen en anderzijds voldoende prikkels worden gegeven voor een duurzame stedelijke ontwikkeling.
Om deze hoofddoelstelling te realiseren en op termijn in Breda tot een gezonde kantorenmarkt te komen, zijn drie strategische opgaven geformuleerd:

• Opbouwen van een actuele en duurzame kantorenportfolio;
• Opschonen van niet toekomstbestendige plancapaciteit en bestemmingsplanruimte;
• Voorkomen en terugdringen van leegstand; faciliteren van initiatieven.

Kwantitatieve opgave

In de periode 2015-2030 is er een vraag naar kantoorruimte van circa 194.000 m² bruto vloeroppervlak
(bvo). Slechts 7.000 m² hiervan betreft uitbreidingsvraag van bedrijven in economische sectoren die groei verwachten. De overige 187.000 m² bvo betreft vervangingsbehoefte van verouderde, niet-courante kantoren.
(Bron: Stec Groep, Naar een gezonde kantorenmarkt in West-Brabant, 22 mei 2015)
De plancapaciteit in bestemmingsplannen heeft nog een omvang van circa 390.500 m². Breda streeft ernaar om hiervan 208.500 m² te schrappen. Dit kan ook in de vorm van (langdurige) tijdelijke alternatieve invullingen.
Breda wil in 2030 het niveau van 5% frictieleegstand (gezonde verhouding tussen vraag en aanbod) bereiken op de kantorenmarkt. In de huidige situatie betekent dit dat leegstand verminderd moet worden met circa 135.500 m² bvo en dat in leegstaand vastgoed kansen zijn voor andere functies.
Dit kan worden gerealiseerd door het vinden van nieuwe kantoorgebruikers voor het courante deel van de voorraad, transformatie van panden naar andere functies of sloop.
Daarnaast zal het deel van de 187.000 m² bvo vervangingsvraag (nieuwbouw, of in panden die nu een andere functie hebben) eveneens geschrapt moeten worden in de huidige voorraad .

Kwalitatieve opgave

De kantorenmarkt kent veel verschillende gebruikers. De eisen die zij aan huisvesting stellen zijn ook verschillend; bijvoorbeeld wat betreft grootte, concept, architectuur en locatievoorkeuren. Bij de (her)ontwikkeling van locaties moet met name gestuurd worden op de kwaliteit ervan. Kwalitatief hoogwaardige kantoorlocaties zijn daarmee een randvoorwaarde voor het versterken van het vestigingsklimaat van Breda. Maar ook vanuit duurzaamheid en verantwoord gebruik van schaarse ruimte is de ontwikkeling van de juiste kwaliteit op de juiste locatie van belang. Breda denkt vanuit vestigingsmilieus en vanuit het oogpunt van de eindgebruiker.
De vraag in Breda concentreert zich met name in het centrum/station en langs de snelwegen A16/A27 (zie onderstaande tabel. Circa 70 tot 80% van de vraag concentreert zich op deze twee typen milieus.

Verdeling van de vraag naar kantoortypologieën voor de regio Breda (Bron: Stec Groep, Naar een gezonde kantorenmarkt in West-Brabant, 22 mei 2015).

Programmering kantoren

Realisatie kantoren
In 2015 is geen kantoorvolume toegevoegd in de vorm van nieuwbouw. In 2016 zijn de kantoren in het station opgeleverd. Voor het eerst in jaren wordt daarmee een substantiële hoeveelheid nieuwbouwkantoren gerealiseerd (21.500 m² bvo).

De laatste jaren is een tendens zichtbaar van kleine kantoren die hun intrek nemen bij bedrijven op bedrijventerreinen. Dit leidt tot een ongewenste toename van de kantorenvoorraad. In de regionale kantorennota is bestuurlijk afgesproken om strikt en direct te handhaven op illegaal kantoorgebruik. Deze afspraak maakt onderdeel uit van het regionale kantorenconvenant. De verwachting is dat dit convenant begin 2017 wordt vastgesteld. Op lokaal niveau dienen de afspraken vervolgens verder uitgewerkt te worden.

Kwantitatieve plancapaciteit kantoren
De harde plancapaciteit in bestemmingsplannen bedraagt op dit moment 445.333 m2. Tot 2015 is al 1,8 miljoen m² weg bestemd. Van nog eens 54.517 m² is of wordt  afscheid genomen. Het betreft hier o.a. Driehoefijzers Noord, Office Park Steenakker en Lunetstraat. Een overzicht is opgenomen in de bijlage.
De ‘restcapaciteit’ is met name gericht op de projecten binnen Via Breda en de projecten binnen de A16-zone. Deze nieuwbouwprojecten moeten voorzien in een deel van de kwalitatieve vraag. De capaciteit aan de oostzijde van Breda wordt (vrijwel) geheel geschrapt. Dit is in lijn met de keuzes die in de Structuurvisie Breda 2030 zijn gemaakt.

Met een nieuw bestemmingsplan voor de Claudius Prinsenlaan kunnen een groot aantal m² aan kantoren worden geschrapt. Daarnaast is een groot aantal meters opgenomen in bestemmingsplannen waarbij de gronden in bezit zijn van de gemeente. Zodra nieuwe invullingen voor deze locaties zijn gevonden kan de plancapaciteit uit de bestemmingsplannen worden geschrapt. Ook op de locaties die met ‘PM’ zijn aangegeven kan verdere reductie aan de orde komen, zoals bijvoorbeeld de locatie Digit Parc.

Kantoren binnen de gemeentelijke grondexploitatie

Binnen de gemeentelijke grondexploitaties zijn nog vijf locaties opgenomen waar kantoren zijn voorzien, namelijk in het Stationskwartier, Triple O, Steenakker Zuid, het Rithmeesterpark en een klein volume in Teteringen. De gronden binnen het Rithmeesterpark bieden de mogelijkheid om bedrijven in combinatie met kantoren te realiseren, oftewel ze hebben een dubbele bestemming. In de bijbehorende grondexploitatie zijn deze gronden en bijbehorende opbrengsten als bedrijventerrein opgenomen. Het kantorenaandeel van het Rithmeesterpark komt hier dan ook niet verder aan de orde. In de overige vier grondexploitaties is nog voorzien in de uitgifte van 46.300 m² bvo kantoor in de periode tot en met 2023, oftewel gemiddeld jaarlijks circa 5.100 m².
Het verwachte uitgiftetempo van deze gronden is opgenomen in onderstaande figuur. De grondexploitaties Steenakker Zuid en Triple O (samen 9.600 m²) zijn buiten beschouwing gelaten in deze grafiek. De bijbehorende gronden worden dit jaar niet verkocht en eind 2016 overgeboekt naar de ‘voorraad panden en gronden’ van het Grondbedrijf. De uitgifte aan kantoren die voorzien is in de periode 2017 tot en met 2019 betreft de gronduitgifte in het kader van de Coulissen West in het Stationskwartier.

Gemeentelijke strategische grondvoorraad

Het harde programma aan kantoren in zowel gemeentelijke als particuliere plannen is meer dan voldoende om aan de te verwachte vraag tot 2020 te voorzien. In de Structuurvisie Breda 2030 is aanvullend hierop Officepark Steenakker als strategische reservelocatie voor kantoren opgenomen voor de langere termijn. Fase 2 van het Werklandschap Rithmeester Park/’t Hout kan, indien de marktomstandigheden hier aanleiding toe geven, tot ontwikkeling worden gebracht (bedrijven en kantoren). Officepark Steenakker zal langdurig (20 jaar) beschikbaar worden gesteld voor de vestiging van zonnepanelen (de ZonneWijde).

Transformeren en saneren van kantoren

Diverse initiatieven zijn de afgelopen jaren uitgevoerd of worden thans uitgevoerd, waarbij kantoren middels transformatie of sloop aan de voorraad zijn onttrokken. Ten opzichte van het MPG 2015 is ca. 30.000 m² bvo aan kantorenmeters onttrokken. Een overzicht van de recente grote transformaties is te vinden in de bijlage.